O episódio da bolha imobiliária americana que estourou em 2008 é um belíssimo exemplo de funcionamento dos mercados financeiros e de como se ganhar ou perder dinheiro investindo nos mercados de ações, títulos e derivativos. Alimentada por uma expansão violenta do crédito, política de juros baixos de Alan Greenspan e pela desregulamentação financeira dos anos 90, a bolha de preços de imóveis nos EUA significou um aumento de mais de 100% (em alguns casos 200% até!) no preço das casas e apartamentos. A criação de hipotecas de segunda linha (subprimes) permitiu que pessoas sem renda, sem emprego e sem patrimônio (NINJAS,no income, no job, no asset) pudessem receber crédito para comprar casas a partir de uma complexa engenharia financeira que dependia basicamente do aumento permanente de preços dos imóveis. O mecanismo funcionou muito bem no período que vai de 2003 até 2007, quando a bolha estourou dando origem a uma devastadora crise financeira que se arrasta (em menor grau) até hoje.

O início da crise de 2008 se deu no segundo semestre de 2007. Muitas das hipotecas subprime criadas no auge da euforia em 2005 eram verdadeiras ratoeiras. Nos dois primeiros anos o devedor pagava uma taxa de juros muito baixa (ou até zero em alguns casos). Depois de dois anos, gatilhos eram acionados que passavam a taxa de juros desses contratos para 8 ou 10% ao ano. Se o devedor desse calote nos dois primeiros anos o banco ficava com parte do ganho de aumento de preço do imóvel e forçava o devedor a renegociar o empréstimo com outro banco. A lógica para a criação desses contratos é que nos dois primeiros anos da hipoteca o banco podia ganhar com o aumento de preço dos imóveis e se assumia que uma renegociação com outro banco seria sempre possível. 

Quando a bolha estourou de fato, várias instituições quebraram ou foram salvas pelo governo americano. Destaque para os conhecidos casos da Lehman Brothers e Bear Sterns. Mas o que muita gente não sabe é que alguns investidores ficaram milionários ao entender a dinâmica de geração da bolha e investir sabiamente no setor. O fundo americano Cornwall Capital, por exemplo, tinha aproximadamente U$200 milhões em 2007 em seguros contra um possível calote das hipotecas no mercado imobiliário americano. Em questão de dias o valor individual desses seguros pulou de 600.000U$ para 6 milhões de dólares. Outros fundos ganharam também fortunas para seus gestores e clientes.

Em 2007 o mercado financeiro americano finalmente acordava para o valor real das hipotecas e das casas que haviam sido inflados durante a bolha. Durante os 3 anos que se seguiram de 2004 até 2007, os seguros contra um calote no mercado de crédito imobiliário tinham pouquíssimo valor. Apenas alguns fundos visionários compraram posições nesses ativos por acreditar que o mercado como um todo estava precificando mal as hipotecas e derivativos associados. Investidores com tradição fundamentalista no mercado de ações estavam por trás dessas apostas que no final se mostraram ganhadoras. Frontpoint Partners, Cornwall Capital e Scion Capital foram alguns dos fundos mais famosos que fizeram milhões com a crise do subprime.

Os fundos Cornwall Capital (um fundo do tipo “garage band” ou “fundo de quintal”) e o fundo Scion Capital se especializaram na compra de CDS de CDOs, ou seja, compravam seguros contra calotes de títulos cujo lastro eram hipotecas. Se o devedor da hipoteca desse um calote, o título associado à hipoteca perdia valor e o seguro contra esse título passava a valer muito. O fundo Frontpoint Partners vendeu a descoberto tudo que se relacionava ao mercado de hipotecas: ações de construtoras na bolsa, ações das agências que faziam o rating das hipotecas (Moodys, etc…), além de comprar também seguros contra a queda de preços dos CDOs. Ao identificar a distorção do mercado imobiliário e de hipotecas nos EUA os gestores desses fundos apostaram de maneira obstinada numa eventual correção de preço dos ativos. Em algum momento os preços de mercado refletiriam o real valor das casas e hipotecas. Ao comprar derivativos que funcionavam como seguros contra um acidente nos preços dos imóveis, esses gestores montavam posições ultra-rentáveis no caso de uma correção do mercado de imóveis (queda dos preços e estouro da bolha). Enquanto os preços subiam e a bolha inflava, sofriam com quedas no valor das cotas dos fundos, saques e constantes reclamações dos clientes. O fundo Scion Capital, por exemplo, foi obrigado a congelar resgates por 6 meses devido a iliquidez de seus ativos no momento de alta dos preços dos imóveis.

Na euforia da bolha todo o mercado era vendedor de seguros contra problemas nos preços dos imóveis. Ninguém queria comprar um derivativo que funcionava como um seguro contra estouro de bolha imobiliária. Pois bem, quando veio o estouro, os poucos investidores fundamentalistas que acreditavam no ajuste ficaram milionários, bem como seus clientes que acreditaram até o final na estratégia. O fundo Cornwall Capital começou com U$100.000 e ganhou mais de 100 milhões de U$ em apenas 3 anos. O fundo Scion Capital fez um lucro de 720 milhões de U$ a partir de um portfólio de 550 milhões apenas em 2007. O fundo Frontpoint Partners mais do que dobrou seu patrimônio de U$ 700 milhões para 1.5 bi de dólares também em 2007. Um belo exemplo de como o mercado pode errar durante anos na precificação de um ativo, mas eventualmente acaba acertando. O preço do ativo financeiro se descola do valor real devido a manias, bolhas e euforias ou depressões e pânicos até que o momento do ajuste chega. Muitas vezes o mercado erra para acima, muitas vezes erra para baixo, dando pouco valor ao que de fato vale. Alguns poucos investidores conseguiram ver o que a maioria das pessoas não via, inclusive os técnicos do FED e do Tesouro americano. Ficaram ricos.

*para ler mais a respeito: The Big Short: Inside the Doomsday Machine by Michael Lewis, filme sobre o livro